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En esta entrevista concedida en exclusiva a Observatorio Inmobiliario, Carolina Roca, presidenta de la Asociaci\u00f3n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), valora la Ley de Vivienda y analiza los retos a los que se enfrenta el sector promotor espa\u00f1ol.<\/p>\n\n\n\n
\u201cMi objetivo es que los promotores de Madrid seamos capaces de aportar a las familias las viviendas que necesitan al precio que necesitan\u201d. As\u00ed de contundente es Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, que valora los efectos de la nueva Ley de Vivienda y enumera las medidas que podr\u00edan volver a atraer a los promotores para construir vivienda protegida.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 valoraci\u00f3n puede hacer de la nueva Ley de Vivienda?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Carolina Roca: Est\u00e1 redactada de tal manera que hierra el diagn\u00f3stico, no tanto del problema como de la soluci\u00f3n a aplicar para resolverlo. Va a conseguir el efecto opuesto del objetivo buscado con la norma. La pr\u00f3xima va a ser la legislatura de la vivienda. Se ha puesto en el centro de la gravedad de la situaci\u00f3n social que tenemos, pero la soluci\u00f3n no pasa por legislar m\u00e1s. M\u00e1s que una Ley de Vivienda necesitamos un pacto nacional con estrategia a largo plazo. Hay que involucrar a los tres niveles de la administraci\u00f3n y dentro de cada uno de ellos a distintos grupos.<\/p>\n\n\n\n La nueva Ley se focaliza solo en proteger a las rentas m\u00e1s vulnerables, pero no soluciona nada si para ayudarlos trastoca todos los eslabones del acceso a la vivienda.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n \u00bfC\u00f3mo afecta a los promotores?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: Hasta que no se ha introducido la disposici\u00f3n final cuarta en la que se modifica la Ley del Suelo, todo lo anterior para los promotores y constructores no era tan nocivo, porque modifica una Ley de Arrendamientos Urbanos, que no nos afecta tanto. Es verdad que puede desincentivar el alquiler y entre un 10% y un 15% de nuestros compradores son peque\u00f1os inversores que adquieren una vivienda para ponerla en arrendamiento. Toca una parte de nuestra demanda, pero no es tan lesiva como modificar la regulaci\u00f3n del suelo.<\/p>\n\n\n\n Querer solucionar un problema de escasez de producto topando precios va a tener un efecto opuesto al perseguido. Si el 85% de los arrendadores son personas f\u00edsicas que no hacen un an\u00e1lisis tan profesional del sector, ahuyentas a esos propietarios de poner su vivienda en alquiler o de destinar su ahorro a ese tipo de inversi\u00f3n. Se pierde la oportunidad de atraer el capital para crear ese tan necesario parque de alquiler profesionalizado. No consigue ninguno de los objetivos fundamentales, que eran incentivar al privado para que ponga todas las casas en el mercado en arrendamiento y fomentar la generaci\u00f3n de ese parque de vivienda en alquiler y profesionalizarlo.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1les ser\u00edan las mejores medidas para fomentar ese parque de alquiler?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: Lo fundamental es el suelo y la flexibilizaci\u00f3n del urbanismo. Durante estos \u00faltimos 10 a\u00f1os nos han favorecido las pol\u00edticas monetarias que han hecho que mucha inversi\u00f3n institucional haya virado hacia el residencial y hemos visto muchos proyectos de Build to Rent. El mayor obst\u00e1culo ha sido el planeamiento urban\u00edstico, que lleva un plazo de tramitaci\u00f3n que genera incertidumbre en el inversor. Con el urbanismo actual, tan poco flexible, es dif\u00edcil implantar las nuevas formas de coliving. La normativa del Ayuntamiento de Madrid es de 1997, cuando esos nuevos formatos no exist\u00edan, ni tampoco favorece la producci\u00f3n de un parque de alquiler profesionalizado.<\/p>\n\n\n\n Durante esta legislatura se ha intentado adaptar las normas urban\u00edsticas a la realidad del mundo actual y no se ha conseguido. Para atraer la inversi\u00f3n y transformar el modelo de producci\u00f3n hacia estos nuevos modelos tienes que ser mucho m\u00e1s productivo. No puedes tardar lo mismo en obtener una licencia que en excavar, cimentar y levantar una estructura. Otro gran problema es la escasez de suelo.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n \u00bfY c\u00f3mo va a afectar a los nuevos desarrollos la modificaci\u00f3n de las reservas de suelo?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: Ya ten\u00edamos nuestras leyes de vivienda, que son muy sociales, que son nuestras leyes del suelo. Tanto a nivel estatal como auton\u00f3mico, todas las normas establecen una reserva de suelo destinada a vivienda protegida, que es el sistema con el que nos hemos dotado durante la democracia de nuestras pol\u00edticas de vivienda. Hemos conseguido construir desde los a\u00f1os 70 m\u00e1s de tres millones de viviendas asequibles, que ya ten\u00edan el precio o la renta limitada. Se han hecho exclusivamente con inversi\u00f3n privada sin consumir ni un solo euro del erario p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n La vivienda es un pilar del estado del bienestar, pero la gran diferencia con la sanidad, la educaci\u00f3n y las pensiones, es que no tiene un presupuesto p\u00fablico. Ahora se quiere tener un sistema p\u00fablico de vivienda sin destinar un presupuesto. Hasta ahora hemos sobrellevado muy bien estos a\u00f1os con un parque de vivienda social privada, que es la vivienda protegida. Esos tres millones de unidades han supuesto que cada a\u00f1o unas 75.000 familias acced\u00edan a una casa a precio asequible. <\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 opina de las distintas bater\u00edas de medidas que se han ido anunciando desde el Gobierno?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: Se ha demostrado que las 50.000 viviendas de Sareb no est\u00e1n, porque 15.000 est\u00e1n ocupadas o alquiladas ya, o est\u00e1n pendientes de construcci\u00f3n sobre suelos a los que les quedan muchos a\u00f1os de maduraci\u00f3n. Habla de la financiaci\u00f3n de los fondos europeos para la producci\u00f3n de vivienda asequible, pero primero tienes que atraer a un inversor que solicite el cr\u00e9dito. Anunciar medidas contadas una detr\u00e1s de otra es lo contrario de lo que buscamos del pacto nacional de la vivienda donde se incluyan claramente los puntos hacia d\u00f3nde tenemos que remar desde la iniciativa privada y las tres administraciones. <\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 har\u00eda falta par volver a atraer al promotor privado hacia la vivienda asequible?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: La primera medida es modificar el urbanismo. Lo que m\u00e1s espanta a la inversi\u00f3n privada es la producci\u00f3n de suelo. Sin esa materia prima no hay vivienda. Ya no hay financiaci\u00f3n bancaria para la generaci\u00f3n del suelo y hay que captar otro tipo de fondos. Los desarrolladores de suelo tienen que poner mucho capital porque es muy dif\u00edcil apalancarse en este tipo de proyectos. Tienen que obtener una mayor rentabilidad y reducir los riesgos. La nueva Ley de Vivienda es todo lo contrario de lo que hay que hacer para avanzar en recortar plazos y aportar seguridad jur\u00eddica al desarrollo del suelo. En la Comunidad de Madrid, la Ley \u00d3mnibus marca la senda hacia ese urbanismo flexible, posibilista y no intervencionista, que deja margen de actuaci\u00f3n a cada Ayuntamiento para que no haya un control tan exhaustivo. Despoja del rango de norma para evitar la judicializaci\u00f3n del urbanismo. Somos conscientes de que la Comunidad de Madrid est\u00e1 trabajando en el articulado de esa modificaci\u00f3n de la Ley del Suelo y hemos hecho propuestas muy interesantes desde ASPRIMA para que haya, por fin, ese salto de paradigma, que esperamos que venga seguido de ese cambio de la norma estatal.<\/p>\n\n\n\n A corto y medio plazo hay que tomar medidas dr\u00e1sticas para utilizar suelos que ya se han urbanizado y que tienen usos distintos como dotacional o terciario. Si hay escasez de vivienda y hay suelos que ya tienen car\u00e1cter finalista habr\u00e1 que dar la posibilidad de que se haga vivienda a precio asequible. La Ley \u00d3mnibus habla de viviendas dotacionales, pero nos gustar\u00eda que incluyera, adem\u00e1s de los p\u00fablicos, suelos dotacionales privados. Son medidas que hay que tomar de forma valiente y pactada, porque es complicado sacar adelante estas modificaciones normativas si no hay un acuerdo de todas las fuerzas pol\u00edticas.<\/p>\n\n\n\n El segundo punto ser\u00eda la desburocratizaci\u00f3n. Otro gran cuello es la tramitaci\u00f3n de las licencias y deber\u00eda haber un acuerdo entre todos para implantar declaraciones responsables que sustituyen a las licencias o avanzar en la colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada dejando intervenir a las entidades colaboradoras urban\u00edsticas para que hagan los an\u00e1lisis de los par\u00e1metros urban\u00edsticos para otorgar las licencias. En este punto el consistorio madrile\u00f1o ha avanzado mucho. Se ha hecho un estudio de costes muy serio por parte de ASPRIMA, en el que han colaborado muchos asociados. El Pa\u00eds Vasco actualiz\u00f3 el precio m\u00e1ximo del m\u00f3dulo de vivienda protegida en noviembre y desde entonces han entrado multiplicadas por tres las calificaciones que hab\u00edan tenido en todo el a\u00f1o anterior. Cuando el marco regulatorio y econ\u00f3mico se adec\u00faan, la inversi\u00f3n privada entra. <\/p>\n\n\n\n \u00bfC\u00f3mo se puede trabajar para atraer a esta mano de obra?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: Una cuesti\u00f3n es tratar la formaci\u00f3n desde su origen. Habr\u00eda que dignificar la formaci\u00f3n profesional, con una fuerte campa\u00f1a de comunicaci\u00f3n haciendo ver a los j\u00f3venes que el sector de la construcci\u00f3n cuenta con convenios muy favorables y que incluso tiene un fondo de pensiones propio y con unos avances en la prevenci\u00f3n de seguridad y salud significativos. Como hemos virado hacia la digitalizaci\u00f3n y la industrializaci\u00f3n necesitamos mano de obra especializada en eso. <\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 papel clave va a tener la construcci\u00f3n industrializada?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: El problema es que hace falta volumen para no encarecer los costes de construcci\u00f3n. Solo empuja la industrializaci\u00f3n la realizaci\u00f3n de proyectos de escala. Dejar atr\u00e1s la infraproducci\u00f3n de vivienda que venimos arrastrando desde hace 15 a\u00f1os, alcanzando las 200.000 viviendas anuales, ayudar\u00e1 a acelerar esa industrializaci\u00f3n de la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n \u00bfHay alguna otra cuesti\u00f3n que haya que abordar para incrementar esta producci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: Si falta vivienda a precio asequible, la fiscalidad no puede ser el 25% del precio final de la vivienda. Son impuestos que se van pagando en la producci\u00f3n y que se repercuten al cliente final.<\/p>\n\n\n\n La vivienda asequible es un bien de consumo de primera necesidad y no puede estar gravada por encima de los art\u00edculos de lujo. Habr\u00eda que reducir el impuesto de construcciones y obras. El Ayuntamiento de Madrid se ha comprometido a reducir un punto los ICIOs. Esperamos que lo cumpla y lo copien otros consistorios. No reducir\u00eda tanto los ingresos a la hacienda p\u00fablica, porque estamos hablando de duplicar la producci\u00f3n, lo que compensar\u00eda la reducci\u00f3n del impuesto.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n \u00bfC\u00f3mo se est\u00e1 adaptando el sector promotor a las nuevas exigencias de sostenibilidad?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: El C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n es francamente exigente. Con su estricto cumplimiento las viviendas ya tienen una calificaci\u00f3n energ\u00e9tica A. Incluso las viviendas de no tan alto standing tienen una calidad y una eficiencia energ\u00e9tica superior a la vivienda de alto standing construida hace ocho a\u00f1os. Los avances son continuos y constantes. Es un gran esfuerzo, porque cada una de estas medidas es un incremento de costes. Hemos sido ejemplares en c\u00f3mo hemos ido adoptando los requisitos y en c\u00f3mo hemos hecho propuestas para optimizar las medidas. Pocos sectores se han involucrado con los criterios ESG como el promotor.<\/p>\n\n\n\n Los actores se han transformado y quedan pocos promotores sin un fondo de inversi\u00f3n detr\u00e1s. Esa cultura de grandes empresas financieras ha obligado a implantar un seguimiento de estrategias ESG. ASPRIMA tambi\u00e9n ha ayudado a aterrizar esos criterios hacia la pyme. La mayor\u00eda ya los cumplen, pero no tienen esa gran estructura para medir esos objetivos.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n \u00bfTambi\u00e9n ha sido ejemplar en la digitalizaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: Por mucho que quieras avanzar, si el sector tiene una gran conexi\u00f3n con la Administraci\u00f3n y est\u00e1 continuamente fiscalizado, y ella no est\u00e1 digitalizada hablas idiomas distintos. La Asociaci\u00f3n ha impulsado el software para la gesti\u00f3n de licencias en distintos consistorios. Se ha renovado el \u00faltimo convenio con el Ayuntamiento de Madrid.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n \u00bfC\u00f3mo se puede afrontar la regeneraci\u00f3n urbana?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C.R: Son proyectos que, tal como est\u00e1n planteados, solo pueden abordarse con dinero p\u00fablico. Las intervenciones son muy puntuales y no tienen la entidad que necesita el pa\u00eds. Si quieres atraer a la iniciativa privada, le tienes que dar rentabilidad en forma de incremento de edificabilidad.<\/p>\n\n\n\n Se puede realojar a los vecinos y esa gente puede obtener unas plusval\u00edas porque vuelve a residir en unas viviendas renovadas y con mayor eficiencia energ\u00e9tica, pero se debe tener que poder vender el resto de casas que se construyan para obtener la rentabilidad de la operaci\u00f3n. Madrid y la mayor\u00eda de capitales necesitan renovar su parque residencial, porque entra muy poca obra nueva al a\u00f1o y cada vez tenemos m\u00e1s envejecido el parque edificatorio. De nada vale que la vivienda nueva tenga una calificaci\u00f3n energ\u00e9tica A, cuando supone el 13% de la vivienda que se consume al a\u00f1o. Estamos recalentando la segunda mano sin reformarla como debe ser.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/dev.dextra.pe\/gruporoca\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/descripcion_1685982423.png\")
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En 2010 se rompi\u00f3 este sistema y se par\u00f3 la rueda de producci\u00f3n y se ha pasado de 75.000 a 5.000 unidades al a\u00f1o. Esto ha creado un gran problema de acceso a la vivienda.Esos pisos se constru\u00edan porque eran rentables, as\u00ed que, si quieres recuperar la generaci\u00f3n de vivienda asequible, tendr\u00e1s que preguntar a quien la produce qu\u00e9 necesita para recuperar esa actividad. Sin embargo, lo que se ha hecho es demonizar esa inversi\u00f3n privada y creer que esa vivienda solo puede ser p\u00fablica. Para eso tendr\u00e1s que dedicar mucho dinero y capacidad de gesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
No se pueden anunciar las miles de viviendas que se van a hacer sin destinar un presupuesto p\u00fablico ni incrementar tu capacidad de gesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Que no haya una garant\u00eda sobre los plazos que se van a tardar en realizar un proyecto es lo que verdaderamente dinamita un desarrollo. No puede ser que se tarde 30 a\u00f1os en generar \u00e1mbitos urban\u00edsticos. La \u00fanica f\u00f3rmula es un cambio de paradigma en la legislaci\u00f3n del suelo.<\/p>\n\n\n\n
Otro factor, centrado en el necesario incremento de vivienda a precio asequible, es actualizar los precios m\u00e1ximos de venta y el reglamento de vivienda. En la Comunidad de Madrid los precios m\u00e1ximos de venta son los de 2008, por lo que est\u00e1n por debajo del coste de producci\u00f3n. Hemos hecho a la Consejer\u00eda de Ordenaci\u00f3n del Territorio y Vivienda una propuesta de adecuaci\u00f3n de los precios, no solo en su cuant\u00eda, sino que cambie su f\u00f3rmula de revisi\u00f3n para que se actualicen sin que se queden congelados.<\/p>\n\n\n\n
Si se solucionan estas tres cuestiones, que son de mera voluntad pol\u00edtica, la iniciativa privada puede recuperar esa capacidad de producci\u00f3n, excepto por una cosa. Nuestras plantillas han quedado muy mermadas. Hay una gran escasez de mano de obra que va a peor. No somos capaces de reponer a los profesionales que se van jubilando.<\/p>\n\n\n\n
Tambi\u00e9n hay que ser conscientes de que buena parte de la sociedad no est\u00e1 dispuesta a hacer ese tipo de trabajos. Habr\u00e1 que pensar en, de forma controlada, traer trabajadores formados en origen. Esperamos que se avance en la legalizaci\u00f3n de los profesionales que tenemos aqu\u00ed, con formaci\u00f3n eficiente y concreta. Tenemos a la Fundaci\u00f3n Laboral de la Construcci\u00f3n que tiene una gran capacidad formativa de alta calidad.<\/p>\n\n\n\n